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Lea, 無事不登三寶殿

加州“租金上涨封顶”法案明年实施,房东忙着年底前涨租金!

作者:吉祥

微信公众号:美国生活情报局

不管是“无事不登三宝殿”节目,还是我们的微信公众号“美国生活情报局”,最近都收到关于“涨房租”的问题–

那么为什么很多房东要在2019年末之前涨房租呢?

因为就在今年的10月8号,加州州长纽森签署通过了AB1482法案

AB1482法案是什么?

AB1482法案是由旧金山华裔州众议员邱信福(David Chiu)提出。该法案规定:从2020年1月1日起,凡屋龄超过15年的公寓,溯及2019年3月15日,每年涨租限制在5%外加通货膨胀,直到2030年。AB1482法案并且保护住满一年房客,房东赶人一定要先提出正当理由,不过并不溯及2019年3月。

(州长纽森签署法案,左三为邱信福议员|图片来自mercurynews)

下面,小编就以自己查询到的各种资料来为大家解读一下AB1482法案到底是个啥法案!

1)详解AB1482法案

AB1482法案内所规定的是公寓(Apartments)和多单位住所。为了鼓励新建房屋,过去15年内建的公寓和独立屋都可以豁免租金上涨封顶,但独立屋如果是公司或其它投资机构拥有则不能豁免。也就是说,如果出租屋的房东不是个人的话,也将会受到AB1482的管制

根据该法案,虽然房租的涨幅限制为5%,但是,还要加上通货膨胀率(CPI)。2019年,洛杉矶的通膨率为3.3,所以总的调涨率就变成了8.3%

举例说明:小明一家三口现在租房每月1500元房租,到2020年1月1日以后,房东可以上涨8.3%,每个月要多付$124.5.一年下来,就要多付1494美元

而且,根据这个法案,到了2021年,房东又可以继续涨大约8%的房租,那时候,每个月就要付1754.46美元。

其实,在没有这个法案推出之前,房东并不会轻易的涨房租。即使调涨,幅度也在3%~5%左右。所以很难说这个法案是有利于租客的。

(图片来自加州公寓协会)

2)趁着年底之前涨房租可以吗?

就在近期,南加州一些城市的房东开始大幅调涨房租,以防明年的法案实施。

而洛杉矶市也紧急推出了法案,限制房东在明年法案实施之前调涨房租。但是南加州的其他城市就暂时没有推出相关的法律了。

其实,根据AB1482法案内容规定,2019年的3月15日为房租基准日。明年房租涨价的基础是要按照今年3月15日之前的房租来调整。即使你在年底之前涨了房租,到明年1月1号你还是要恢复到2019年3月15日之前的房租价格。

不过,对于房东已经调涨并且拿到的房租,这个法律并无规定要退回。该法案也没有说明谁应该来监管房东是不是把租金调回了3月15日租客也没有渠道去申诉。

以上来看,这个法案似乎是偏向于房东一方的。这难道不是违背了这个法案的“初衷”吗?

3)租客离开或者不离开,房东也受伤

其实也不尽然,因为房东也可能是受伤的一方

首先,AB1482法案增加了”合理逼迁”(Just cause eviction)的保护条例,即对于居住超过一年的租客,房东必须要有房客违反租约的”正当理由”才能逼迁。“赶房客”更加难了!

其实,如果房东真的与租客对簿公堂的话,房东损失的其实更多。因为这种租客都会有免费律师,而房东则是要自己掏钱请律师。而且,在法院判决之前,租客依然可以住在里面

另外一方面,如果房东大幅调涨房租,可能会逼租客离开。房屋则需要重新清洁,然后上市招租。以小明一家人为例,如果他们现在的房东要涨价124美元,但是小明觉得太贵而离开。那么,这间房屋空置下来一个月,房东则损失了1500美元。如果空的时间越长,则损失的越多

所以,房东也要注意,不是趁着年底之前赶紧加租就是最好的解决办法。

4)加州的住房问题还是需求大于供给

造成加州住房问题的根本原因,是需求远远大于供给。而供需比的不平衡造成了加州房价的居高不下和租金高昂。

根据调查,到2025年,加州届时将会需求180万套住宅。而根据加州房屋与社区发展局的报告,加州每年增加新屋的数量为仅为8万套。

到了2050年,加州人口将达到5000万,而其中40%居民将居住在南加州。因此,为了满足日益增长的人口,每年还需要额外的6万9000套住宅。

但是,加州对于建商的要求和法案众多,包括对环境的影响等,而一旦进入审批程序,就需要几年的时间才能完成!

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